¿Busca un préstamo gigante para comprar la propiedad de sus sueños? Aquí encontrará todo lo que necesita saber sobre los criterios de los préstamos jumbo. Ya sea que esté considerando una propiedad de lujo o una propiedad única que exige una etiqueta más alta, los préstamos gigantes se encuentran entre las mejores vías que puede explorar para asegurar el financiamiento que necesita para la casa de sus sueños. Diseñados para personas con ingresos altos, inversores y compradores de propiedades de lujo, los préstamos gigantes suelen tener requisitos más estrictos en comparación con los préstamos convencionales, lo que significa que pueden ser más difíciles de obtener. En esta guía, profundizaremos en los criterios de los préstamos jumbo, cuáles son algunas de las cosas clave que necesita saber al respecto y cómo puede cumplirlos. Entonces, saltemos directamente a esto:
¿Qué son los préstamos jumbo?
Los préstamos jumbo son hipotecas que exceden los límites de préstamos conformes establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda, diseñadas para financiar propiedades de lujo y viviendas de alto valor. Requieren criterios más estrictos, que incluyen puntuaciones crediticias más altas, pagos iniciales más elevados y documentación financiera completa. Los límites de préstamos conformes se refieren al monto máximo de préstamo que puede obtener según lo establecido por Fannie Mae y Freddie Mac, las dos empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) que respaldan la mayoría de las hipotecas en los EE. UU. A partir de 2024, el límite base para propiedades de una unidad es $766,550, frente a $726,200 en 2023. Sin embargo, en áreas donde el 115% del valor medio local de una vivienda excede el límite base conforme, como el sur de California, el sur de Florida y la mayor parte Área metropolitana de Nueva York: este límite puede ser mayor. Debido a que los préstamos gigantes exceden estos límites básicos de préstamos conformes por defecto, se consideran préstamos no conformes y no pueden venderse a las GSE.
¿Quién puede solicitar un préstamo Jumbo?
Si bien todo el mundo puede solicitar un préstamo jumbo, no todo el mundo puede cumplir con los estrictos criterios de préstamo jumbo para obtenerlo. Este tipo de préstamos se dirige a un segmento específico del mercado inmobiliario y los prestatarios más comunes incluyen:
- Los inversores, en regiones donde los precios inmobiliarios superan el promedio nacional, como San Francisco, Nueva York, Los Ángeles, Florida y Seattle, deben considerar préstamos gigantes para financiar la compra de sus propiedades.
- Compradores de propiedades de lujo: si está buscando comprar una propiedad de lujo, es posible que deba solicitar un préstamo jumbo para asegurar el financiamiento necesario, que excede los límites de los préstamos conformes.
- Personas con ingresos altos: las personas con ingresos más altos y una buena estabilidad financiera que les permite hacer pagos hipotecarios mensuales más altos a menudo buscan préstamos gigantes para financiar la casa de sus sueños.
Si bien este es el público objetivo más común para los préstamos gigantes, es posible que también necesite obtener uno si simplemente desea comprar una segunda vivienda o una propiedad vacacional que supere los límites de los préstamos convencionales. En otra situación, si su propiedad se ha revalorizado significativamente y desea refinanciar su hipoteca, también puede solicitar un préstamo jumbo si el monto del nuevo préstamo excede los límites. Independientemente de su caso, hay una cosa que se aplica a todos: los criterios del préstamo jumbo. Y esto es exactamente de lo que vamos a hablar a continuación:
Criterios de préstamos jumbo: 5 factores clave
Entonces, ¿cuál es el principal criterio de préstamo jumbo que los prestatarios deben cumplir para calificar para un préstamo jumbo?
1. Puntaje de crédito de 700 o más
Uno de los criterios de préstamos jumbo más importantes que los prestamistas consideran al evaluar una solicitud de préstamo jumbo es el puntaje crediticio. Esté preparado para mostrar un puntaje crediticio de al menos 700 o, en algunos casos, 720 o más. Prestar una mayor cantidad de dinero se asocia con un mayor riesgo para los prestamistas, lo que significa que tendrán requisitos de calificación crediticia más altos para reducir el riesgo potencial de incumplimiento. Pero, ¿cómo se compara el puntaje crediticio requerido para los préstamos jumbo con otros tipos de préstamos? Vamos a ver:
- Préstamos jumbo: 700 o más
- Préstamos convencionales: 620 o más
- Préstamos de la FHA: 500 o más
- Préstamos VA: 620 o más
- Préstamos del USDA: 640 o más
Como podemos ver, los prestamistas tienen requisitos de calificación crediticia más estrictos para los préstamos jumbo en comparación con otros préstamos, principalmente porque asumen un mayor riesgo al prestar dinero para propiedades de alto valor. Además, a diferencia de los préstamos de la FHA, VA o USDA, los préstamos jumbo no están respaldados por el gobierno; esta falta de garantía significa que los prestamistas asumen todo el riesgo del préstamo.
2. La relación deuda-ingresos debería ser inferior al 43%
Otro criterio importante para los préstamos gigantes que los prestatarios deberán tener en cuenta es la relación deuda-ingresos (DTI), que mide la cantidad de ingresos que genera un prestatario para pagar una deuda. En otras palabras, ¿cuánto de sus ingresos gasta en deudas en comparación con cuánto genera? Al igual que el puntaje crediticio y otros criterios de préstamos gigantes, los prestamistas exigen un DTI más bajo en comparación con la mayoría de los otros tipos de préstamos: 43%. Sin embargo, este porcentaje puede ser aún menor dependiendo de su situación financiera general y el monto del préstamo. Así es como se compara con los préstamos convencionales o respaldados por el gobierno:
- Préstamos jumbo: 43% o menos
- Préstamos convencionales – 45% – 50%
- Préstamos de la FHA: hasta un 43 % para el índice inicial y hasta un 56 % para el índice final
- Préstamos VA: sin requisitos estrictos de relación DTI
- Préstamos del USDA: 41% o menos
Si bien el porcentaje puede variar según el prestamista (por ejemplo, Jet Direct Mortgage requiere menos del 50%), le recomendamos encarecidamente que mantenga su relación deuda-ingresos lo más baja posible para tener una mayor probabilidad de aprobación, así como una mejor términos y tarifas. Demuestra que tiene una base financiera sólida y que es menos probable que incumpla con su préstamo, lo que mitiga efectivamente el riesgo del prestamista cuando le presta una gran suma de dinero.
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3. Pagos iniciales más grandes
Ser capaz de proporcionar un pago inicial mayor (en comparación con los préstamos convencionales) es uno de los criterios de préstamos jumbo más importantes que deberá cumplir si solicita un préstamo jumbo. Dado que los préstamos gigantes exceden los límites establecidos para los préstamos conformes, representan un mayor riesgo para el prestamista, y un pago inicial más sustancial es una forma de mitigarlo. En los préstamos convencionales, el pago inicial es sólo del 20%, pero puede ser mayor en los préstamos jumbo, aunque variará según el prestamista
4. Reservas de efectivo
Hablando de criterios de préstamos jumbo, otro factor que no podemos olvidar mencionar son las reservas de efectivo, que no es lo mismo que un pago inicial. Las reservas de efectivo son activos líquidos o de fácil liquidación que tiene después de cerrar la compra de una vivienda y reflejan su capacidad para continuar realizando los pagos de la hipoteca en caso de dificultades financieras o acontecimientos inesperados de la vida. Dependiendo de su situación, el monto que solicita y su perfil crediticio, los prestamistas pueden solicitarle reservas suficientes para cubrir entre 6 y 12 meses de pagos de la hipoteca (incluido el capital, los impuestos, el seguro y los intereses). Algunos ejemplos de reservas de efectivo incluyen:
- Guardando cuentas
- Revisando cuentas
- Cuentas de inversión
- Cuentas de jubilación
- Otros activos líquidos
Esté preparado para mostrar pruebas de la existencia y accesibilidad de las reservas de efectivo, desde extractos bancarios y extractos de cuentas de inversión hasta otros documentos financieros relevantes. Pasarán por un proceso de verificación exhaustivo para garantizar que los fondos no estén obligados a otra parte.
5. Documentación
Al igual que otros tipos de préstamos, deberá preparar toda la documentación requerida para cumplir con los criterios de préstamos gigantes establecidos por los prestamistas. Tenga en cuenta que es probable que sea más amplio que los préstamos convencionales o respaldados por el gobierno debido al tamaño del préstamo. La documentación exacta variará según el prestamista, pero generalmente incluye:
Prueba de ingreso
Tendrá que proporcionar prueba de ingresos para garantizar a los prestamistas que puede realizar los pagos mensuales de su hipoteca. Por lo general, esto incluye declaraciones W-2 (de los últimos 2 años), recibos de pago (de los últimos 30 días) y declaraciones de impuestos de los últimos 2 años. Si trabaja por cuenta propia o trabaja como contratista independiente, es posible que también deba presentar un formulario 1099.
Prueba de bienes
Además de la prueba de ingresos, también deberá proporcionar prueba de activos como parte de los criterios del préstamo gigante que deberá cumplir. Esto puede incluir extractos bancarios para verificar sus ahorros, extractos de cuentas de inversión, así como cartas de regalo en caso de que su pago inicial sea un regalo.
Información de deuda
Como mencionamos anteriormente, su deuda actual juega un papel muy importante a la hora de determinar si cumple con los requisitos del préstamo gigante. Tendrá que proporcionar documentación para mostrar todas sus deudas pendientes, ya sean préstamos estudiantiles, deudas de tarjetas de crédito o préstamos para automóviles. También deberá proporcionar información sobre las obligaciones actuales para que los prestamistas puedan calcular su relación deuda-ingresos.
Verificación de empleo
La verificación de empleo también juega un papel cuando se trata de criterios de préstamos gigantes. Algunos prestamistas pueden solicitar que su empleador complete un formulario de verificación de empleo o una verificación directa a través de una llamada telefónica.
Información de la propiedad
Esté preparado con toda la documentación relevante sobre la propiedad que desea comprar, incluido un informe de tasación detallado para determinar su valor. Es posible que también deba proporcionar información del título para garantizar que la propiedad esté legalmente disponible para la venta.
Documentación adicional
Algunos prestamistas pueden exigir documentación adicional, por ejemplo, si trabaja por cuenta propia o tiene un patrimonio neto elevado. Esto puede incluir:
- Estados financieros más detallados
- Prueba de ingresos adicionales, como ingresos por alquiler o dividendos.
- Declaraciones de impuestos comerciales
- Licencia de negocios
- Extractos bancarios comerciales
- Declaraciones de pérdidas y ganancias
- Prueba de activos no líquidos
- Información del seguro
- Documentacion legal
Sombre Jet Direct Mortgage
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Preguntas Frecuentes
¿Las tasas de interés de los préstamos jumbo son más altas que las de los préstamos convencionales?
Históricamente, los préstamos gigantes tenían tasas de interés más altas que los préstamos convencionales debido al mayor riesgo asociado con prestar mayores cantidades de dinero. Sin embargo, en los últimos años, la brecha de tipos de interés entre los préstamos jumbo y los convencionales ha disminuido significativamente. Ahora bien, dependiendo de la solvencia del prestatario y de las condiciones del mercado, las tasas de interés de los préstamos jumbo pueden ser muy competitivas, a veces incluso más bajas que las de los préstamos convencionales.
¿Cuál es el monto máximo de préstamo que puedo pedir prestado con un préstamo jumbo?
El monto máximo del préstamo para un préstamo jumbo varía según el prestamista y la ubicación, y generalmente comienza justo por encima de los límites de préstamos conformes establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac. En áreas de alto costo, los prestatarios pueden obtener préstamos gigantes por montos de millones, según los criterios del prestamista y la situación financiera del prestatario.
¿Cuánta reserva de efectivo necesito para calificar para un préstamo jumbo?
Para un préstamo jumbo, los prestamistas suelen exigir reservas de efectivo suficientes para cubrir entre 6 y 12 meses de pagos de la hipoteca. El monto exacto varía según el tamaño del préstamo, el perfil crediticio del prestatario y los requisitos del prestamista, lo que enfatiza la necesidad de una liquidez significativa.
¿Puedo obtener un préstamo jumbo con un coprestatario?
Sí, puede obtener un préstamo jumbo con un coprestatario. Tener un coprestatario puede ayudar a cumplir con los estrictos requisitos de ingresos, puntaje crediticio y reserva de efectivo de los préstamos gigantes al combinar recursos financieros. Los prestamistas evaluarán la solvencia y la estabilidad financiera de ambos prestatarios para determinar la elegibilidad y los términos del préstamo.
¿Cómo funciona el proceso de tasación de propiedad para préstamos jumbo?
El proceso de evaluación de los préstamos jumbo es más riguroso que el de los préstamos convencionales y a menudo requiere evaluaciones múltiples. Los tasadores evalúan el valor y la condición de la propiedad para asegurarse de que respalde el monto del préstamo, considerando las características únicas y el mercado local.
Director de Operaciones experimentado con más de 20 años de trayectoria demostrada de trabajo en la industria bancaria. Experto en todos los aspectos del mercado hipotecario residencial. Fuerte profesional en desarrollo empresarial con una Licenciatura en Ciencias (BS) enfocada en Administración y Dirección de Empresas, de St. Joseph College. Un asegurador de respaldo directo y un originador de préstamos hipotecarios autorizado.