Obtener una hipoteca cuando se trabaja por cuenta propia: la vía no QM

Ser tu propio jefe tiene muchas ventajas: flexibilidad, independencia y la alegría de no tener que rendirle cuentas a nadie más que a ti mismo. Pero cuando se trata de obtener una hipoteca, las cosas pueden complicarse un poco. A los prestamistas tradicionales les encantan los ingresos predecibles, como el formulario W-2, y si tus declaraciones de impuestos muestran más deducciones que ingresos, es posible que te topes con algunos obstáculos. Ahí es donde entran en juego los préstamos hipotecarios no calificados (Non-QM), que están diseñados para ayudar a los prestatarios autónomos como tú a obtener la financiación que necesitas.

¿Puede usted calificar para una hipoteca siendo autónomo?

¡Por supuesto! La idea de que los prestatarios autónomos no pueden obtener una hipoteca es un mito. La clave es encontrar el producto de préstamo adecuado. Si bien los prestamistas tradicionales pueden ponerte en apuros con los ingresos fluctuantes o las deducciones fiscales, los prestamistas no autónomos adoptan un enfoque diferente y ofrecen opciones que van más allá de las declaraciones de impuestos y los formularios W-2.

Opciones de préstamos no QM para prestatarios autónomos

A continuación se muestran algunas opciones de préstamos no QM que podrían funcionar para usted:

1. Préstamos basados ​​en extractos bancarios : en lugar de declaraciones de impuestos, estos préstamos utilizan entre 12 y 24 meses de extractos bancarios para determinar sus ingresos. Si sus deducciones fiscales hacen que sus ingresos parezcan inferiores a lo que son en realidad, esta podría ser una excelente opción.
2. Préstamos con estado de ganancias y pérdidas : algunos prestamistas le permiten proporcionar un estado de ganancias y pérdidas (P&L) preparado por un contador público como prueba de ingresos, en lugar de declaraciones de impuestos.
3. Préstamos por agotamiento de activos : si tiene activos importantes pero un ingreso declarado menor, los prestamistas pueden calcular sus ingresos en función de sus activos en lugar de un cheque de pago.
4. Préstamos DSCR (índice de cobertura del servicio de la deuda) : si está comprando una propiedad de inversión, un préstamo DSCR le permite calificar en función del potencial de ingresos por alquiler de la propiedad en lugar de su ingreso personal.

Pasos para obtener una hipoteca cuando eres autónomo

El proceso para obtener aprobación es similar al de un prestatario tradicional, pero deberá realizar algunos pasos adicionales para verificar su estabilidad financiera.

1. Demuestre que es autónomo

Si obtiene ingresos principalmente a través de formularios 1099 o presenta un Anexo C en su declaración de impuestos, los prestamistas lo clasificarán como trabajador autónomo. Esto también se aplica si es dueño de una empresa, trabaja como contratista independiente o genera la mayor parte de sus ingresos a través de trabajos temporales.

2. Reúna los documentos correctos

Dado que no entregará un formulario W-2, prepárese para proporcionar:

• Extractos bancarios comerciales (normalmente de entre 12 y 24 meses)
• Un estado de pérdidas y ganancias (si lo exige el prestamista)
• Prueba de propiedad de la empresa (como una licencia comercial o documentación de LLC)
• Declaraciones de impuestos personales y comerciales (para algunos productos que no son de QM, pero no todos)

3. Prepare un caso sólido para su negocio

Los prestamistas quieren comprobar que sus ingresos son estables y que es probable que continúen. Proporcionar documentación adicional, como contratos de clientes, un sitio web de la empresa o datos del sector, puede ayudar a demostrar que sus ingresos son fiables.

4. Busque el prestamista adecuado

No todos los prestamistas ofrecen préstamos que no sean de QM, por lo que es fundamental trabajar con un corredor hipotecario o prestamista que se especialice en prestatarios autónomos. Ellos le ayudarán a encontrar el mejor programa para su situación y le guiarán a lo largo del proceso.

Cómo mejorar sus posibilidades de aprobación

A continuación se presentan algunas formas de convertirse en un prestatario más fuerte:

• Mejore su puntuación crediticia : una puntuación más alta puede ayudar a compensar cualquier preocupación relacionada con los ingresos.
• Reduzca su relación deuda-ingreso : pague las deudas pendientes para demostrar que puede afrontar cómodamente una hipoteca.
• Haga un pago inicial más grande : pagar más dinero por adelantado puede convertirlo en un prestatario menos riesgoso a los ojos de los prestamistas.
• Considere un coprestatario : si sus ingresos por sí solos no son suficientes, un coprestatario con ingresos estables puede ayudar a aumentar sus probabilidades de aprobación del préstamo.

¿Qué pasa si has trabajado por cuenta propia durante menos de dos años?

Si bien la mayoría de los prestamistas prefieren dos años de historial de trabajo por cuenta propia, existen excepciones. Si pasó a trabajar por cuenta propia después de trabajar en el mismo sector, los prestamistas pueden tener en cuenta su experiencia previa. Un historial crediticio sólido y ahorros significativos también pueden ayudar a compensar un historial de trabajo por cuenta propia más corto.

Reflexiones finales sobre los préstamos no QM para prestatarios autónomos

Las hipotecas tradicionales pueden ser un dolor de cabeza para los prestatarios autónomos, pero los préstamos no QM ofrecen una alternativa flexible y de sentido común. Ya sea que dependa de sus extractos bancarios, activos o ingresos por alquiler, existen muchas opciones para hacer realidad la propiedad de una vivienda, incluso sin un formulario W-2. La clave es encontrar el prestamista adecuado que comprenda su situación financiera y pueda adaptar un préstamo a sus necesidades. Por lo tanto, no permita que su condición de autónomo le impida ser propietario de una vivienda: ¡hay una hipoteca para usted!

Peter Pescatore

Director de Operaciones experimentado con más de 26 años de trayectoria demostrada de trabajo en la industria bancaria. Experto en todos los aspectos del mercado hipotecario residencial. Fuerte profesional en desarrollo empresarial con una Licenciatura en Ciencias (BS) enfocada en Administración y Dirección de Empresas, de St. Joseph College. Un asegurador de respaldo directo y un originador de préstamos hipotecarios autorizado.

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