7 consejos para reconstruir préstamos en problemas
Últimamente, el mercado hipotecario ha estado bastante agitado. La pandemia del coronavirus ha trastocado por completo el sector hipotecario, pero los prestamistas que estuvieron presentes en anteriores crisis de burbujas inmobiliarias probablemente estén familiarizados con los préstamos de reestructuración en sus carteras. Para aquellos que no hayan experimentado este tipo de problemas antes, volvamos a lo básico. A continuación, se ofrecen siete consejos sobre cómo facilitar el proceso de reestructuración de préstamos en tiempos difíciles.
Consejo 1: Requisitos legales del prestamista (diligencia debida)
Antes de la negociación, siempre es bueno realizar la debida diligencia con respecto al préstamo en cuestión. Sería desaconsejable reunirse con el prestatario antes de tener un conocimiento completo del préstamo y las circunstancias que lo rodean. Una debida diligencia exhaustiva también puede brindar una ventaja cuando llegue el momento de reunirse con el prestatario. Cada situación es diferente, por lo que es importante que el prestamista tenga un conocimiento completo al decidir cómo proceder. La debida diligencia del prestamista generalmente consta de cuatro tareas principales:
Revisar los documentos necesarios para el préstamo
Evaluación de las condiciones de la vivienda
Investigar las finanzas del prestatario
Detallando cualquier riesgo potencial
Consejo 2: Determinar otras partes necesarias
Aunque en la reestructuración del préstamo participan principalmente el prestatario y el prestamista, es habitual que también intervengan otras partes. Estas partes se determinan durante cada etapa de la reestructuración y, a medida que se inicia cada etapa, se hacen evidentes otras partes necesarias. Determinar las partes adecuadas requiere práctica y experiencia. Si hay muy pocas partes, es probable que la reestructuración no tenga éxito; si hay demasiadas partes, el proceso será caótico y prolongado. Cada situación es diferente y la mejor forma de aprender es pasar por el proceso.
Consejo 3: Avisos
Seguir estas pautas puede ayudar a reducir el riesgo de responsabilidad durante el proceso de reestructuración.
Las medidas drásticas sólo deben tomarse como último recurso.
Nunca hagas falsas amenazas
Nunca reacciones exageradamente
Siempre dé tiempo al prestatario para hacer los arreglos necesarios.
Dicho esto, todas las notificaciones de incumplimiento y aceleración deben tomarse siempre en serio. Tener políticas ya establecidas para manejar las notificaciones puede ayudar a facilitar el proceso de reestructuración para un prestamista. El envío de notificaciones demasiado tarde puede generar más dificultades. Antes de enviar las notificaciones, se deben analizar minuciosamente todos los aspectos del préstamo para decidir qué es exactamente lo que se necesita. No todos los documentos requieren la misma cantidad de avisos. Además, se deben analizar todas las notificaciones para ayudar a prevenir resultados inesperados.
Consejo 4: Establecer un marco
Los acuerdos previos a la negociación existen para permitir que las partes necesarias se reúnan para discutir los detalles del acuerdo de negociación del préstamo. Esto establecerá la estructura para la negociación en sí. Es importante que el prestamista se concentre en los problemas principales, el problema del préstamo, y no dedique demasiado tiempo a negociar los términos de los acuerdos previos a la negociación.
Consejo 5: Contratar especialistas
Es común que los prestamistas se encuentren en situaciones en las que sería beneficioso recurrir a un especialista externo . Estos especialistas independientes podrían tener conocimientos que el propio prestamista no tiene, lo que daría como resultado una mejor solución del préstamo. Los especialistas independientes tienden a ser más objetivos que los agentes de préstamos que originaron el préstamo en cuestión. Una relación anterior con un prestatario o socio podría nublar la visión del prestamista sobre la situación, en cuyo caso un especialista independiente podría ayudar al prestamista a llegar a un mejor acuerdo. Un especialista independiente también puede ayudar a actuar como mediador entre el prestatario y el prestamista, reduciendo los posibles conflictos de personalidad. Incluso cambiar el agente de préstamos original por uno nuevo puede ayudar a darle algo de frescura a un préstamo problemático, sin necesidad de contratar a un especialista independiente.
Consejo 6: Analice los problemas específicos del préstamo y determine los objetivos
El primer paso para determinar la solución a un préstamo problemático es determinar qué causó el problema en primer lugar. Algunos préstamos tienen problemas debido a un solo evento, como la pandemia del coronavirus, pero otros son causados por un efecto dominó de problemas más pequeños. Las causas comunes incluyen:
Problemas con las finanzas del prestatario individual
Cuestiones geográficas o ambientales
Préstamo con garantía inadecuada
Mercados locales en crisis
Daños físicos, como inundaciones o incendios.
Condenación
Desacuerdos entre socios
Complicaciones por muerte
La lista de soluciones puede variar tanto como las causas. Una vez que se determinan los catalizadores, el prestamista puede comenzar a desarrollar una solución. Las soluciones pueden ir desde la ejecución hipotecaria y la liquidación hasta la obtención de la propiedad y la rehabilitación de la misma o la reestructuración del préstamo. Es importante que los prestamistas sean flexibles al intentar determinar una solución. Surgirán nuevos desarrollos a medida que avance el proceso de reestructuración. Los objetivos deben revisarse a medida que avance el proceso y surja nueva información.
Consejo 7: Entender a su prestatario
Comprender las motivaciones no económicas del prestatario es lo que diferencia a los buenos agentes de refinanciación de los malos. Los prestatarios suelen comprender mucho mejor las motivaciones del prestamista que al revés. Ser capaz de ponerse en el lugar del prestatario suele ser la clave para una refinanciación exitosa del préstamo. También es importante que el prestamista proporcione una refinanciación que le dé al prestatario algún tipo de valor real de la vivienda, especialmente si el prestatario va a estar involucrado en el futuro de la propiedad en cuestión. El truco es encontrar una solución que remedie la situación y que siga siendo beneficiosa tanto para el prestamista como para el prestatario.
Director de Operaciones experimentado con más de 26 años de trayectoria demostrada de trabajo en la industria bancaria. Experto en todos los aspectos del mercado hipotecario residencial. Fuerte profesional en desarrollo empresarial con una Licenciatura en Ciencias (BS) enfocada en Administración y Dirección de Empresas, de St. Joseph College. Un asegurador de respaldo directo y un originador de préstamos hipotecarios autorizado.
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